Vinhomes (VHM) quý III/2026: lãi sau thuế 23.021 tỷ đồng, gấp 5,2 lần cùng kỳ; nợ vay tăng 64% từ đầu năm

Vinhomes (VHM) công bố báo cáo tài chính hợp nhất quý III/2026 ngày 30/10, đúng hạn cuối mà bản tin tuần 19–23/10 đã nhắc, và kết quả được điểm lại ở bản tin tuần 26–30/10. Quý này đáng đọc kỹ vì lợi nhuận gấp năm lần cùng kỳ, trong khi tài sản, nợ vay và tồn kho của doanh nghiệp cũng tăng rất nhanh.

Doanh nghiệp làm gì

Vinhomes là công ty phát triển bất động sản, công ty con của Tập đoàn Vingroup. Theo báo cáo tài chính, hoạt động chính là phát triển và kinh doanh bất động sản, cho thuê văn phòng, quản lý bất động sản, và dịch vụ tổng thầu xây dựng, tư vấn, thiết kế, giám sát. Phần lớn tiền đến từ việc chuyển nhượng bất động sản — căn hộ, nhà thấp tầng ở các khu đô thị lớn (Ocean Park, Green Paradise, Global Gate Hạ Long…), bán lẻ cho người mua nhà hoặc bán theo lô lớn cho nhà đầu tư thứ cấp. Doanh thu chỉ được ghi nhận khi bàn giao, nên tiền khách trả trước nằm ở bảng cân đối cho tới ngày bàn giao.

Số quý III/2026

Đơn vị: tỷ đồng, báo cáo tài chính hợp nhất.

Chỉ tiêu	Quý III/2026	Quý III/2025	Thay đổi
Doanh thu thuần	85.364,0	16.420,0	+420%
Lợi nhuận gộp	51.489,7	3.983,8	gấp 12,9 lần
Doanh thu tài chính	5.063,7	7.899,5	−35,9%
Chi phí tài chính	24.398,2	4.965,7	gấp 4,9 lần
Lợi nhuận trước thuế	29.523,1	5.420,4	+445%
Lợi nhuận sau thuế	23.021,0	4.435,6	+419%
Lợi nhuận sau thuế thuộc cổ đông công ty mẹ	23.146,1	4.183,9	+453%

Biên lợi nhuận gộp quý là 60,3%, cùng kỳ 24,3%. Lãi thuộc cổ đông công ty mẹ cao hơn lãi sau thuế hợp nhất vì phần của cổ đông không kiểm soát trong quý là lỗ 125,1 tỷ đồng. Doanh thu chuyển nhượng bất động sản đạt 75.749,7 tỷ đồng (89% doanh thu), cùng kỳ 3.704,6 tỷ đồng; doanh thu tổng thầu xây dựng giảm từ 8.896,2 xuống 6.056,9 tỷ đồng.

Luỹ kế 9 tháng: doanh thu thuần 202.585,9 tỷ đồng (+302%), lợi nhuận sau thuế 75.058,9 tỷ đồng (+390%), trong đó thuộc cổ đông công ty mẹ 71.381,1 tỷ đồng (+396%). Kế hoạch đại hội cổ đông ngày 21/4/2026 là lợi nhuận sau thuế 60.000 tỷ đồng và doanh thu 285.000 tỷ đồng: lợi nhuận 9 tháng đã bằng 125% kế hoạch năm; doanh thu thuần bằng 71%, hay 82% nếu tính theo "doanh thu quy đổi" 232.593 tỷ đồng mà doanh nghiệp công bố (cộng phần hợp tác kinh doanh và bán lô lớn hạch toán vào doanh thu tài chính).

Vì sao số đổi — theo thông cáo và báo cáo của doanh nghiệp

Chưa tìm thấy công văn giải trình biến động lợi nhuận riêng; các ý dưới đây lấy từ thông cáo kết quả kinh doanh, tài liệu tóm tắt kết quả và thuyết minh báo cáo tài chính của Vinhomes.

• Doanh thu và lãi gộp tăng nhờ ghi nhận doanh thu chuyển nhượng bất động sản, chủ yếu ở Vinhomes Ocean Park 2 và 3 (theo tài liệu tóm tắt kết quả quý III). Cả 9 tháng, động lực là Green Paradise, Global Gate Hạ Long, Ocean Park 2 và 3 cùng các dự án khác (theo thông cáo).
• Biên lãi gộp lên 60,3% từ 24,3%, vì phần chuyển nhượng bất động sản — mảng có biên cao — chiếm 89% doanh thu, trong khi cùng kỳ doanh thu chủ yếu đến từ tổng thầu xây dựng.
• Chi phí tài chính gấp gần 5 lần: chi phí lãi vay và phát hành trái phiếu chỉ là 4.532,6 tỷ đồng; phần còn lại, 19.865,6 tỷ đồng, theo thuyết minh 29 "chủ yếu bao gồm lợi nhuận chia sẻ cho các đối tác tham gia thực hiện dự án theo hợp đồng hợp tác kinh doanh". Vì vậy lợi nhuận sau thuế tăng chậm hơn lãi gộp.
• Doanh thu tài chính giảm 36%, chủ yếu vì lãi tiền gửi, cho vay giảm từ 3.584,6 xuống 1.435,5 tỷ đồng và thu nhập khác giảm.

Bảng cân đối: tồn kho, nợ vay và tiền nhận của đối tác cùng tăng mạnh

Tại 30/9/2026, so với 31/12/2025 (số đầu năm đã trình bày lại theo Thông tư 99/2025):

• Hàng tồn kho 247.302,8 tỷ đồng (+88%), trong đó bất động sản để bán đang xây dựng 211.079,3 tỷ đồng, gần gấp đôi đầu năm. Theo thông cáo, khoảng 85% tồn kho là tiền sử dụng đất, giải phóng mặt bằng, xây dựng; bất động sản đã xây xong để bán chỉ khoảng 2%.
• Người mua trả tiền trước (ngắn hạn) 125.460,7 tỷ đồng, tăng 43% từ 87.602,7 tỷ đồng. Doanh nghiệp công bố doanh số đã bán nhưng chưa bàn giao là 185,6 nghìn tỷ đồng.
• Nợ vay (vay và nợ thuê tài chính) 240.622,3 tỷ đồng (+64%): ngắn hạn 65.251,2 tỷ, dài hạn 175.371,1 tỷ. Tiền và tương đương tiền giảm từ 49.085,4 xuống 39.530,4 tỷ đồng (−19,5%).
• Phải trả ngắn hạn khác 401.715,0 tỷ đồng, gấp 3,4 lần đầu năm; riêng khoản "nhận góp vốn và đặt cọc theo thỏa thuận" tăng từ 54.201,3 lên 315.018,1 tỷ đồng — theo thuyết minh 23, chủ yếu là tiền nhận góp vốn và chuyển nhượng cổ phần từ đối tác theo hợp đồng hợp tác kinh doanh chia sẻ lợi nhuận ở một số dự án.

Bốn dòng này nên đọc cùng nhau: tổng nợ phải trả lên 1.031.406,3 tỷ đồng (+89%), nhanh hơn vốn chủ sở hữu (307.792,4 tỷ đồng, +24%). Phần lớn nguồn tiền mới đến từ người mua, đối tác và vay nợ, và đang nằm ở dự án chưa bàn giao.

Rủi ro báo cáo tự ghi

• Chia lợi nhuận cho đối tác: thuyết minh 29 ghi chi phí tài chính khác (19.865,6 tỷ đồng trong quý) chủ yếu là lợi nhuận chia cho đối tác theo hợp đồng hợp tác kinh doanh — phần lãi gộp của các dự án này không ở lại hết với Vinhomes.
• Nợ vay đến hạn: theo tài liệu tóm tắt kết quả, 26% dư nợ đáo hạn trong vòng một năm, phần lớn là hạn mức vay ngân hàng ngắn hạn phục vụ hoạt động tổng thầu, "có thể được gia hạn trong hạn mức"; nợ dài hạn đến hạn dự kiến trả bằng tiền bán hàng. Trái phiếu phát hành riêng lẻ chiếm 45% dư nợ.
• Dòng tiền đầu tư: 9 tháng, dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh dương 181.069,9 tỷ đồng (nhờ các khoản phải trả tăng 391.928,7 tỷ), nhưng dòng tiền đầu tư âm 259.781,0 tỷ đồng, chủ yếu là tiền góp vốn vào đơn vị khác (272.493,3 tỷ).
• Thuế: thuyết minh 31 ghi số thuế trên báo cáo có thể thay đổi theo quyết định cuối cùng của cơ quan thuế.
• Số đầu năm và cùng kỳ đã được trình bày lại theo Thông tư 99/2025 (thuyết minh 34). Báo cáo quý không được kiểm toán hay soát xét.

Điều đáng theo dõi quý tới

• Bàn giao: theo tài liệu tóm tắt kết quả, Vinhomes Green Paradise (Cần Giờ) dự kiến bàn giao những căn thấp tầng đầu tiên trong quý IV/2026; Vinhomes Saigon Park mở nhà mẫu trong quý IV/2026, bàn giao từ 2027–2028.
• Trái phiếu: ngày 28/10/2026 Vinhomes công bố nghị quyết Hội đồng quản trị phát hành trái phiếu riêng lẻ có bảo đảm, tổng mệnh giá tối đa 2.000 tỷ đồng, kỳ hạn tối đa 36 tháng, để thực hiện dự án.
• Báo cáo tài chính quý IV/2026 (hạn cuối tháng 1/2027): nợ vay, tồn kho và khoản tiền nhận góp vốn của đối tác sau khi bàn giao bắt đầu.

---

Nguồn: BCTC hợp nhất quý III/2026 — Vinhomes, Tóm tắt kết quả kinh doanh quý III/2026 — Vinhomes, Thông cáo kết quả kinh doanh quý III/2026 — Vinhomes, CBTT phát hành trái phiếu 28/10/2026 — Vinhomes, CafeF — Vinhomes lãi 9 tháng, Znews — Khoản lãi 75.000 tỷ của Vinhomes đến từ đâu?, Vietstock, Người Quan Sát, CafeF — ĐHĐCĐ Vinhomes 2026.