Kinh Bắc (KBC) quý III/2026: lợi nhuận gấp 3 cùng kỳ, 9 tháng vẫn giảm 23%
Trong bài này
Kinh Bắc (KBC) là doanh nghiệp đầu tiên trên HoSE công bố báo cáo tài chính quý III/2026, ngày 12/10, và đã được nhắc tới trong bản tin tuần 12–16/10. Quý này đáng đọc kỹ vì hai con số đi ngược nhau: lợi nhuận quý gấp ba cùng kỳ, nhưng lợi nhuận 9 tháng vẫn thấp hơn năm trước.
Doanh nghiệp làm gì
Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc làm hai việc chính: cho thuê đất và hạ tầng trong các khu công nghiệp ở miền Bắc, và phát triển khu đô thị (lớn nhất là Tràng Cát ở Hải Phòng). Phần lớn lợi nhuận đến từ mảng khu công nghiệp. Doanh thu cho thuê đất thường được ghi nhận một lần khi bàn giao đất cho khách, nên kết quả từng quý lên xuống theo số hecta bàn giao trong quý đó, không đều như doanh thu cho thuê hằng tháng.
Số quý III/2026
Đơn vị: tỷ đồng, báo cáo tài chính hợp nhất.
| Chỉ tiêu | Quý III/2026 | Quý III/2025 | Thay đổi |
|---|---|---|---|
| Doanh thu thuần | 3.187,3 | 1.347,3 | +137% |
| Lợi nhuận gộp | 1.722,7 | ≈ 827 | +108% |
| Biên lợi nhuận gộp | 54% | 61,4% | giảm |
| Chi phí tài chính | 358 | ≈ 237 | +51% |
| Lợi nhuận trước thuế | 1.220,7 | ≈ 428 | +185% |
| Lợi nhuận sau thuế | 937,2 | ≈ 312 | gấp 3 lần |
Số có dấu ≈ tính ngược từ tỷ lệ tăng do báo chí đưa. Trong chi phí tài chính quý, chi phí lãi vay là 357 tỷ đồng. Lợi nhuận sau thuế thuộc cổ đông công ty mẹ là khoảng 911 tỷ đồng.
Luỹ kế 9 tháng: doanh thu thuần 5.111,9 tỷ đồng (+4%), lợi nhuận sau thuế 1.197,1 tỷ đồng (−23,4%). Kế hoạch lợi nhuận sau thuế năm 2026 là 3.000 tỷ đồng; sau 9 tháng, KBC đạt khoảng 40%.
Vì sao số đổi — theo giải trình của doanh nghiệp
- Quý III tăng: theo giải trình của KBC, lợi nhuận tăng chủ yếu do công ty ghi nhận thêm doanh thu từ cho thuê đất và hạ tầng khu công nghiệp trong kỳ. Doanh nghiệp ước tính đã bàn giao khoảng 55 ha đất khu công nghiệp trong quý III, gấp hơn ba lần cùng kỳ.
- Biên lợi nhuận gộp thấp hơn: cơ cấu doanh thu dịch về mảng chuyển nhượng bất động sản. Theo Vietstock, 9 tháng doanh thu chuyển nhượng bất động sản đạt hơn 1.214 tỷ đồng (+74%), trong khi doanh thu cho thuê đất và hạ tầng khu công nghiệp giảm 11%, còn gần 3.300 tỷ đồng. Mảng khu công nghiệp có biên gộp khoảng 63% và vẫn tạo khoảng 81% lợi nhuận gộp 9 tháng; mảng chuyển nhượng có biên thấp hơn nhiều.
- 9 tháng vẫn giảm: theo Mekongasean, giá vốn tăng nhanh hơn doanh thu, biên gộp thu hẹp từ khoảng 62,3% xuống 50,3%, và chi phí lãi vay 9 tháng hơn 919 tỷ đồng, tăng 112%. Theo Vietstock, tổng chi phí tài chính, bán hàng và quản lý 9 tháng là 1.449 tỷ đồng, tăng 50%. Quý III kỷ lục chưa bù được hai quý đầu năm.
Bảng cân đối: tồn kho và nợ vay cùng tăng
Tại 30/9/2026, so với đầu năm:
- Hàng tồn kho tăng từ 27.073,1 lên 35.415,4 tỷ đồng (+31%), bằng 46% tổng tài sản. Riêng khu đô thị Tràng Cát khoảng 18.354 tỷ đồng, hơn một nửa tồn kho; dự án Khoái Châu khoảng 3.128 tỷ đồng, gấp ba đầu năm.
- Nợ vay 33.823,8 tỷ đồng (+18%), trong đó vay dài hạn 30.678,5 tỷ đồng. Nợ vay tăng gần gấp đôi tốc độ tăng của tổng tài sản (+10,2%, lên 76.673,8 tỷ đồng).
- Tiền và tương đương tiền giảm từ 8.368,5 xuống 5.144,5 tỷ đồng (−38,5%). Dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh 9 tháng âm khoảng 7.267 tỷ đồng (cùng kỳ âm hơn 15.200 tỷ đồng), chủ yếu do tiền đổ vào tồn kho.
Ba dòng này đáng nhìn cùng nhau: lợi nhuận quý III là doanh thu đã ghi nhận, còn tiền mặt và nợ vay cho thấy công ty đang dồn vốn vào các dự án chưa ra doanh thu.
Rủi ro báo cáo tự ghi
- Phải thu ngắn hạn gần 13.200 tỷ đồng (+12%), trong đó khoảng 500 tỷ đồng từ Công ty CP Tư vấn và Đầu tư Kinh Bắc (theo Vietstock, dẫn thuyết minh báo cáo).
- Tạm ứng cho Chủ tịch hơn 81 tỷ đồng; thuyết minh ghi đây là khoản tạm ứng để thực hiện nghiệp vụ (theo Vietstock, dẫn thuyết minh báo cáo).
- Dòng tiền kinh doanh âm và nợ vay tăng trong khi tồn kho tăng — phụ thuộc vào việc các dự án đô thị bàn giao được đúng tiến độ.
Nhận định của Vietcap
Theo Vietstock dẫn Vietcap (VCI): mảng khu đô thị, đặc biệt là Tràng Cát, được kỳ vọng là động lực tăng trưởng chính của KBC từ năm 2027.
Điều đáng theo dõi quý tới
- Kế hoạch lợi nhuận sau thuế năm là 3.000 tỷ đồng; để đạt, quý IV cần thêm khoảng 1.800 tỷ đồng, tức gần gấp đôi quý III. Tại đại hội cổ đông, Chủ tịch khẳng định kế hoạch này phải đạt.
- Báo cáo tài chính năm 2026 đã kiểm toán (thường công bố tháng 3–4/2027): số tồn kho, nợ vay và ý kiến kiểm toán là phần cần đọc.
Nguồn: CafeF — doanh nghiệp đầu tiên trên HoSE công bố BCTC quý 3/2026, Vietstock — KBC lập kỷ lục doanh thu quý 3, vì sao lợi nhuận 9 tháng vẫn đi lùi?, Người Quan Sát, Mekongasean, Doanh nghiệp Hội nhập, Doanh nhân — Báo Pháp luật.
Góc nhìn của Mie
Mie DươngChuyên viên tư vấn tài chính tại VPBankS
Quý này nhìn con số lãi gấp ba thì dễ mừng, nhưng đọc kỹ thì lợi nhuận khu công nghiệp đi theo từng đợt bàn giao đất, nên một quý tốt chưa nói lên cả năm — cộng 9 tháng, lợi nhuận vẫn thấp hơn năm ngoái. Phần Mie đọc kỹ nhất là bảng cân đối: tiền mặt giảm, nợ vay tăng, vốn đang dồn vào các dự án đô thị chưa ra doanh thu. Từ giờ tới cuối năm, Mie sẽ theo dõi xem quý IV có về đủ phần còn lại của kế hoạch không, và dòng tiền kinh doanh có bớt âm không. Anh chị đang có cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp trong danh mục, nhất là khi đang dùng margin, cứ nhắn Mie để cùng xem lại tỷ lệ vay trước mùa báo cáo nhé.